こんにちは☆
アジア不動産です(^^)/
ローン残債がある方が不動産を売却しようと考えているときに、「ローンが残っているけれど売ることは可能だろうか？」という疑問が生まれますよね。
そこで今回は、ローン残債のある不動産を売却する際の抵当権抹消や売却方法、注意点について解説しますので、ぜひご参考になさってくださいね。
ローン残債のある不動産の売却①抵当権抹消とは？
「抵当権」とは、民法に定められている「約定担保物権」の一つで、金融機関から住宅ローンの融資を受けるときに、もしも返済が滞ったとき金融機関側が不動産を担保に回収する権利のことです。
抵当権を抹消しなければ、不動産の売却はできません。
ローンを完済しても法務局で「抵当権抹消登記」をおこなわなければ、その物件に債務が残っていることになるのです。
その物件の購入希望者が住宅ローンを利用したくても、抵当権が設定されている物件には通常金融機関は新たな融資をおこなわないので、ローンを利用することができません。
したがって、売却する不動産はローンを完済し、法務局へ抵当権抹消登記を申請しなくてはいけません。
ローン残債のある不動産の売却②売却方法
不動産売却をお考えの方で、住宅ローンの返済がすでに終わっている場合は何も気にせず不動産を売却できますが、ローン残債がある場合は完済が条件となります。
売却価格によって完済の可能性に違いができますので、完済価格による2つのパターンをご紹介します。
アンダーローン
住宅ローン残債が売却価格を下回っている場合で、不動産を売却した代金を返済に充当することができます。
この場合は、抵当権を抹消でき、売却に進むことができます。
オーバーローン
住宅ローンの残債が売却価格を上回り、不動産の売却代金を住宅ローンの返済に充当しても残債がある状態です。
この場合は、抵当権が抹消できず売却ができないということになります。
不動産を売却する場合はアンダーローンの状況でローンを完済し、抵当権抹消をすることが第一になります。
リースパック
不動産の売却をおこなう場合、「リースバック」を利用すれば売却でまとまった資金が調達でき、そのまま自宅に住み続けることも可能です。
ローン残債のある不動産を売却③注意点とは？
まず、売却するためには完済が第一条件なので、アンダーローンの状況になるように売却価格を確保することです。
次に、売却は「買い先行」ではなく、今住んでいる家を先に売却してから新しい家を購入する「売り先行」でいくことです。
売り先行は、売却完了期限を気にせず売却活動ができるため、「高く売る」にこだわって売却することができるからです。
また、売却価格を下げないためにも、築年数が経過する前に売却を検討する必要があります。
まとめ
ローン残債があっても不動産を売却することはできます。
ただし、その前提条件として、ローンを完済することが必要になります。
不動産売却したいけれどローン残債がある方は、ぜひご紹介した売却方法と注意点を参考にしてみてください。
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