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相続した不動産売却における3つの注意点をご紹介

カテゴリ:不動産屋が書くコラム

相続した不動産売却における3つの注意点をご紹介

相続した家を売る場合、それが初めての不動産売却なら、どんなことに気を付ければ良いかわかりませんよね。
相続した不動産の売却には、3つの注意点があります。
それは、名義、売却期限、媒介契約です。
なぜならこの3つの注意点の影響で、不動産を売却できなかったり、税金を余計に払うことになったり、高く売却できなかったりするからです。
そういった失敗が起こらないように、不動産販売におけるこれら3つの注意点についてご説明します。

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相続した不動産売却における注意点:名義

不動産を所有している方と売却したい方の名義が違うと売却できないため、まずは名義を確認しましょう。
もしも名義を変更していなければ、相続登記手続きが必要です。
相続人が複数いて、誰がどう相続するか決まっていない場合、法定相続、遺言書あるいは遺産分割協議に基づいて相続人を決めます。
法定相続は共有のまま名義変更して、その後不動産売却で得た利益を公平に分ける方法です。
遺言書は遺言に従って名義変更しますが、遺言と異なる名義に変更する場合、遺産分割協議で決めなければなりません。
遺産分割協議による分割は、相続人同士で話し合って分割方法を決める方法です。
遺産分割協議が成立するには相続人全員の同意が必要となります。

相続した不動産売却における注意点:期限

相続した不動産を売却する場合、相続税申告期限から3年以内に売却しましょう。
なぜ3年以内なのかというと、その期間内なら相続税の取得費加算の特例を受けられるからです。
相続税の取得費加算の特例とは、納めた相続税が不動産売却時の経費(取得費)として認められる制度です。
この特例を使えば、売却益が少なくなるため譲渡所得税が安くなります。
他には、住む場合は3,000万円特別控除、住まない場合は相続空き家の3,000万円特別控除という制度もあるので、これらも活用すると良いでしょう。

相続した不動産売却における注意点:媒介契約

媒介契約とは不動産売却時、不動産会社に買手を探してもらうために結ぶ契約です。
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。
一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できます。
専任媒介契約は1社の不動産会社にしか依頼できませんが、それ以外に自分で見つけた買手にも売却できます。
専属専任媒介契約も1社の不動産会社にしか依頼できず、さらに不動産会社が見つけた買手にしか売却できません。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、他社からの斡旋があっても断る「囲い込み」をおこなうことがあります。
囲い込みをされると、なかなか売れなかったり、高値で売却できなかったりすることもあるので注意が必要です。

まとめ

相続した不動産を売却する際は、名義、期限、媒介契約の3つの注意点があります。
売却前に名義が変更されているか確認し、相続税申告期限から3年以内に売り、媒介契約の違いを理解しましょう。
そうすれば、相続した不動産をスムーズに納得できる条件で売却できるでしょう。
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