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アジア不動産です♪
土地の売買を考えているとき、物件の物理的な条件にくわえ、特殊な地区に該当していないかにも注意が必要です。
土地において見られる特殊な地区には、たとえば「高度利用地区」が挙げられます。
今回は、高度利用地区とはどのような地区なのか、建築基準法との関係、高度地区との違いをそれぞれ解説します。
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高度利用地区とは？土地に関する基本
高度利用地区は、用途地域の一種で、建物の種類などが指定された地域を指します。
この地区では、複数の小さな土地を組み合わせた再開発を通じて、高層の建築物が建設されることが想定されています。
そのため、この地区内の土地には容積率や建ぺい率など、さまざまな制限が設けられています。
これらの制限の結果、小さな土地では建築が難しくなり、複数の土地を組み合わせて再開発が奨励されています。
高度利用地区の主な目的は、高層のビルやマンションなどを建設し、地域全体の利便性を向上させることにあります。
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土地に見られる高度利用地区と建築基準法との関係
高度利用地区に指定された土地では、建築基準法の第59条で定められる容積率、建ぺい率、および建築面積に合致する建物だけが建設できることになります。
ただし、例外的に建築が許可されるのは、比較的容易に撤去や移転が可能な建物です。
たとえば、木造建築や鉄骨造建築、階数が2階以下の建物、および地下室のない建物などがこれに該当します。
さらに、公共の施設としての公益性が高い建物、具体的には公衆トイレや交番なども、例外的に建設が許可されています。
くわえて、学校や駅舎など、同様に公益性が高く、かつ特定の行政機関がその用途や構造の必要性を認める場合、これらの建物も例外的に建設が認められます。
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土地に見られる高度利用地区と高度地区の違い
高度利用地区と高度地区は異なるものであり、まず高度利用地区は土地の便益向上を目的としており、容積率、建ぺい率、建築面積、および壁面の位置に制約がかけられます。
一方、高度地区は都市における土地の効果的な利用や居住環境の向上を図るため、建物の高さに制限を設けたエリアです。
さらに、これらのエリアは指定の背後に異なる背景が存在し、高度利用地区は通常、土地の再開発を促進するために、市街地再開発計画と同時に指定されることが多いです。
対照的に、高度地区は一般的に建物が密集する市街地で、景観や視覚的な調和を保つ必要がある場合に指定されます。
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まとめ
高度利用地区とは、小さな土地同士をあわせた再開発をおこない、高層の建物を造ることが想定された地区です。
一度指定を受けると、建築基準法による建築制限が適用されます。
高度地区とは別物であり、指定の目的や制限の内容、指定を受ける状況などに違いがあります。
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