こんにちは(^^)/
アジア不動産です♪
不動産相続を繰り返しているうちに土地の形が複雑化し、囲繞地と呼ばれる土地が生まれる場合があります。
囲繞地にはいくつかの問題があり、そのままの状態で売却するのは困難といわざるをえません。
今回は囲繞地とはなにか詳しく解説したうえで、囲繞地を売却しにくい理由や、囲繞地をスムーズに売却するポイントを解説します。
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囲繞地とは？
囲繞地（いにょうち）とは、道路に面していない「袋地」と呼ばれる、土地を取り囲むようにして存在する土地です。
袋地に住む方が道路に出るためには、囲繞地を経由しなければならないため、袋地の所有者は民法第210条により囲繞地を通行することが許可されています。
この許可のことを「囲繞地通行権」と呼んでおり、これは囲繞地の所有者の一存で拒否できない権利です。
その代わりに、囲繞地を持つ方は、囲繞地通行権を行使する方から通行料を受け取れます。
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囲繞地が売却しにくいとされる理由
囲繞地は袋地の住人から自由に通行されてしまうため、囲繞地に対して防犯面での不安があることから、通常の土地と比較して囲繞地の売却は困難です。
また、囲繞地は袋地に取り囲まれているため、日当たりが悪いケースも多いです。
建築基準法による規制を受けて、解体後の再建築が難しい場合が多いことも、売却しにくい理由のひとつになります。
袋地と比較すると、囲繞地の売却難易度はやや下がありますが、それでも積極的に囲繞地を購入しようとする方はほとんどいません。
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囲繞地を素早く売却するポイント
まずは、袋地の所有者とコミュニケーションを取って意思を確認し、囲繞地の一部と袋地の一部を交換する等価交換を求めてみましょう。
等価交換により、袋地の一部が道路に面した場合、袋地に住む方は囲繞地を通過する必要がなくなり、防犯上の懸念を解消できます。
同様の理由により、囲繞地の一部または全部を袋地の所有者に売却する方法も有効です。
また、囲繞地通行料を目的にあえて囲繞地を購入する方も少数ながら存在するため、こういった方に向けて売却することもポイントになります。
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まとめ
囲繞地とは、道路に面していない袋地の周辺を取り囲むようにして存在する土地です。
袋地の所有者には囲繞地を通過する権利があり、防犯上のリスクがあることから、囲繞地は売却しにくいとされています。
袋地の所有者に囲繞地の買取を求めたり、通行料目的で囲繞地を購入する方を探したりすることが、囲繞地を素早く売却するポイントです。
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