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アジア不動産です!(^^)!
都市計画法では、計画的な街づくりを実現するために、地域のエリアに合わせて土地の区域を分けています。
区分けされた区域のひとつが市街化調整区域であり、なかには市街化調整区域の土地を相続する予定の方もいるでしょう。
今回は市街化調整区域とは何か解説し、土地の相続税評価や、相続した土地をどうするのかについてもお伝えします。
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市街化調整区域とは何か
「市街化調整区域」とは、都市計画法によって、市街化を抑制すべきエリアに区分けされている区域のことです。
この区域では、一定の条件を満たさない限り、原則として建物の建築といった開発行為が認められていません。
市街化調整区域では、路線価が付されていないことが一般的であり、一般的な土地とは相続税評価額の計算方法が異なります。
この場合は、土地の固定資産税評価額に対して、国税庁が定めた倍率を掛けて計算する「倍率方式」を用いて、路線価を使わずに評価額を算定します。
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市街化調整区域にある土地の相続税評価について
所有している土地が市街化調整区域にある場合は、路線価を使った評価ができないため、付近のその土地と状況が類似する地目をもとに評価することが一般的です。
路線価を度外視し、近傍の宅地に比準する方法を用いて計算するため、周囲の状況に応じて、後述するしんしゃく割合（原価率）が変わることが特徴です。
この場合の相続税評価額の計算方法ですが、「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」となります。
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相続した市街化調整区域の土地はどうするのか
市街化調整区域の土地を相続したものの、土地の扱いをどうするか迷ったときは、まず売却することを検討すると良いでしょう。
許可を得なくても建設できる資材置き場や駐車場、太陽光発電などの用途に適した土地であることを示すと、住宅の建築以外の目的で土地を探す買主にアピールできます。
先祖伝来の土地といった事情により売却ができない場合は、土地信託をする方法も有効です。
土地信託とは、土地の活用を信託会社に委任する土地活用方法のひとつで、信託会社が上げた収益のうちの一部を配当として受益できます。
信託期間の終了に伴い、所有権が返却されるため、土地を失うこともありません。
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まとめ
市街化調整区域とは、都市計画法により、市街化を抑制された区域のことです。
路線価を用いることが不可能なため、この場合の相続税評価額は「類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」の計算式で算定します。
市街化調整区域の土地を相続した場合は、売却または投資信託をおこなうと良いでしょう。
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アジア不動産 メディア編集部
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